Wie sich Kaufpreise bis 2035 entwickeln • Höchste Anstiege in Groß- und Mittelstädten sowie Metropol- und Ferienregionen • Rückgang in ländlichen Gebieten Ost- und Mitteldeutschlands und an den Grenzen

In den letzten Jahren sind die Preise für Wohneigentum in Deutschland landesweit in vielen Regionen gesunken. Langfristig betrachtet zeigen die Wertentwicklungen in den meisten Gebieten jedoch einen Aufwärtstrend: Bis zum Jahr 2035 wird erwartet, dass die Kaufpreise für bestehende Eigentumswohnungen im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte inflationsbereinigt jährlich um etwa 0,4 Prozent steigen. Besonders deutlich dürfte der reale jährliche Preisanstieg in einigen Groß- und Mittelstädten sowie in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen („Big 7“) ausfallen. Auch in Teilen Süddeutschlands und einigen Ferienregionen wird ein stärkerer Anstieg prognostiziert. Diese zentralen Ergebnisse stammen aus der Studie „Postbank Wohnatlas 2025“, die von Expertinnen und Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durchgeführt wurde. Die Berechnungen zeigen, wie sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand bis 2035 entwickeln könnten.

Experten prognostizieren nur geringe reale Preissteigerungen, insbesondere für mehrere Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz sowie für einige Gebiete in Niedersachsen und im Nordosten Bayerns. In stark ländlich geprägten Regionen Ost- und Mitteldeutschlands sowie in einigen Grenzregionen sind hingegen Preisrückgänge zu erwarten.

Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch demografische Faktoren sowie die wirtschaftliche Entwicklung der jeweiligen Regionen beeinflusst. In Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen bleiben Eigentumswohnungen gefragt, wodurch die Preise weiterhin steigen. Daher zählen viele Großstädte und deren Umland zu den Regionen mit vergleichsweise hoher Wertsteigerung.

Stei­gen­de rea­le Durch­schnitts­prei­se in 13 Bun­des­län­dern er­war­tet

Unter den Bundesländern dürfte der Anstieg der realen Kaufpreise im Durchschnitt in Schleswig-Holstein am höchsten ausfallen. Das HWWI rechnet dort bis 2035 mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,7 Prozent, gefolgt von Baden-Württemberg und Bayern, die beide einen Anstieg von 0,6 Prozent prognostizieren. Für drei Bundesländer hingegen geht die Prognose von durchschnittlich sinkenden Kaufpreisen bis 2035 aus. In Sachsen-Anhalt werden die Preise laut Prognose über alle vierzehn Landkreise und kreisfreien Städte des Bundeslandes real um durchschnittlich 0,4 Prozent pro Jahr fallen. Auch in Thüringen (-0,2 Prozent) und Sachsen (-0,1 Prozent) sind im Durchschnitt rückläufige reale Kaufpreise zu erwarten.

In Sach­sen-An­halt, Thü­rin­gen und Sach­sen sinkt die Zahl der Ein­woh­ner*in­nen am stärks­ten im bun­des­wei­ten Ver­gleich. Gleich­zei­tig al­tert die Be­völ­ke­rung dort über­durch­schnitt­lich, ins­be­son­de­re im länd­li­chen Raum. Dies führt zu sin­ken­den Kauf­prei­sen. Aus­nah­men sind die meis­ten Groß- und Mit­tel­städ­te.

Leipzig führt Liste mit der höchsten prog­nosti­zierten Kauf­preis­steigerung bis 2035 an

Eine der Ausnahmen bildet Leipzig. Von allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten, die das HWWI untersucht hat, wird dort bis 2035 der höchste Anstieg der Kaufpreise erwartet. Das prognostizierte Wachstum liegt bei durchschnittlich 1,9 Prozent real pro Jahr. Die Gründe für diesen Preisanstieg sind vielfältig: Laut Prognosen wird das verfügbare Einkommen in Leipzig bis 2035 deutlich steigen. Zudem wächst die Bevölkerung um vier Prozent und wird sich dabei leicht verjüngen. Von allen 400 Regionen in Deutschland wird für Leipzig der höchste prozentuale Anstieg an Erwerbstätigen erwartet. Ein weiterer wichtiger Faktor für diese Prognose sind die im Vergleich zu anderen Großstädten noch immer relativ günstigen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand, die im Jahr 2024 durchschnittlich bei 3.231 Euro pro Quadratmeter liegen. 

Mit deutlichem Abstand folgen mehrere Landkreise im Umland von Berlin und Hamburg sowie der Landkreis Konstanz in Baden-Württemberg. Angeführt wird das Verfolgerfeld vom Landkreis Barnim in Brandenburg, wo das HWWI mit einem durchschnittlichen Preiswachstum von 1,3 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnet.

Besonders hohe Wert­steigerung in Groß­städten erwartet

Auf kommunaler Ebene werden laut Prognosen die Preissteigerungen in den Großstädten mit Ausnahme der sogenannten Big 7 am stärksten ausfallen. Dort werden die Kaufpreise bis 2035 voraussichtlich im Durchschnitt um 0,6 Prozent pro Jahr steigen, gefolgt von Mittelstädten mit 0,5 Prozent und den Big 7 mit 0,4 Prozent. In den Landkreisen ist hingegen über alle Regionen hinweg ein etwas geringeres jährliches Wachstum von durchschnittlich 0,3 Prozent zu erwarten.

Gegen den Trend in ihrem Bundesland stehen drei ostdeutsche Städte an der Spitze der Großstädte mit der dynamischsten prognostizierten Kaufpreisentwicklung bis 2035. Dabei liegen Leipzig und Dresden ganz vorne. Dresden weist im Jahr 2024 noch vergleichsweise moderate Kaufpreise auf, durchschnittlich bei 3.047 Euro pro Quadratmeter. Für die Barockstadt an der Elbe rechnet das HWWI mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 1,0 Prozent pro Jahr. Mit Erfurt befindet sich eine thüringische Stadt auf Platz drei; hier sollen die Kaufpreise bis 2035 im Schnitt um 0,9 Prozent jährlich steigen.

Die Prognosen zeigen Durchschnittswerte für ganze Regionen. Im Einzelfall können die Preise je nach Lage, Anbindung und Ausstattung stark abweichen. Wer keine Kapitalanlage sucht, sondern ein Zuhause für die eigene Familie, findet auch in Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen gute Investitionschancen. Denn eine abbezahlte Immobilie kann langfristig ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein.

Kauf­preis­pro­gno­se – Das sind die zehn Großstädte mit der voraussichtlich höchsten Preisentwicklung bis 2035

Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise werden Angebot- und Nachfragesituationen anhand verschiedener regionaler Daten modelliert. Dabei fließen Informationen zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnkosten und Wohnungsangeboten ein. Experten haben analysiert, wie sich diese Faktoren gegenseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Prognose der Kaufpreise für den Zeitraum von 2024 bis 2035. Dabei wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend dargestellt.

Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2025); VALUE Marktdatenbank (2025); Berechnungen HWWI