Krise als Chance zur Weiterentwicklung

Der Immobilieninvestmentmarkt befindet sich seit jeher im Spannungsfeld zwischen Stabilität und Wandel. Für Investoren stellt sich in jeder Phase des Marktes die Frage, ob und wann ein Immobilieninvestment besonders günstig ist. Besonders in der aktuellen Zeit, die von erheblichen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten geprägt ist, gewinnt diese Frage an Bedeutung. Trotz oder gerade wegen dieser Herausforderungen bleiben gezielte Immobilieninvestitionen eine attraktive und strategisch sinnvolle Anlageform.

Immobilienmärkte verlaufen in Zyklen, die durch externe Einflüsse wie Wirtschaftskrisen, Zinsschwankungen oder politische Entwicklungen beeinflusst werden. Während der globalen Finanzkrise erlebten viele Märkte einen starken Einbruch: So sanken die europäischen Bürokapitalwerte zwischen 2007 und 2010 um etwa 23,6 %. In Deutschland zeigten sich jedoch Unterschiede: Wohnimmobilien, vor allem in wirtschaftlich starken Metropolen wie München, konnten die Turbulenzen vergleichsweise gut verkraften. Ebenso verzeichnete Paris in diesem Zeitraum nur einen moderaten Anstieg des Büroleerstands in der zentralen Lage von circa 3,6 % auf 6,3 %, während Nebenlagen stärkere Leerstandszuwächse aufwiesen. Gleichzeitig erholten sich die Spitzenmieten in den Top-Lagen fast wieder auf das Vorkrisenniveau. Es zeigt sich zudem eine Entkopplung zwischen Transaktionsvolumen, Kapitalwerten und der tatsächlichen Mieternachfrage – ein Phänomen, das auch heute noch in bestimmten Segmenten beobachtet wird.

Lage, Lage ,Lage

Der derzeitige Zyklus, der vor etwa zweieinhalb Jahren begonnen hat, ist von zahlreichen Herausforderungen geprägt. Insbesondere haben die nach der Niedrigzinsphase deutlich gestiegenen langfristigen Zinsen zu einem erheblichen Rückgang der Kapitalzuflüsse und der Transaktionstätigkeit im europäischen Immobilienmarkt geführt. Trotz dieses Drucks auf die Kapitalwerte profitieren attraktive Immobilien in zentralen Lagen weiterhin von stabilen Mietrenditen und steigenden Mieten. Besonders in wirtschaftlich starken Regionen mit begrenztem Angebot sind diese Effekte sichtbar. Solche Standorte zeichnen sich durch eine robuste Wirtschaft, hohen Lebensstandard und eine anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien aus.

Mietpreisboom

Die Mietsteigerungen in einzelnen Segmenten werden vor allem durch einen Nachfrageüberhang nach modernen, hochwertigen Flächen in attraktiven Lagen getrieben. Urbanisierung und De-Globalisierung wirken sich zudem besonders auf den Wohn- und Logistiksektor aus. Ein Beispiel dafür zeigt sich in den Niederlanden, insbesondere in etablierten Logistiklagen: Trotz der aktuellen Herausforderungen ist die Spitzenmiete für Logistikflächen in Amsterdam in den letzten beiden Jahren um jeweils etwa 8 % gestiegen.

Die gestiegene Inflation führt dazu, dass Investoren aktuell verstärkt nach Anlagen suchen, die Schutz vor Kaufkraftverlust bieten. Immobilien stellen in funktionierenden Märkten eine relativ gute Absicherung gegen Inflation dar, da Bestands- und Marktmieten meist mit der Inflation steigen. Dies lässt sich beispielsweise im Bereich der Lebensmittelfachmärkte beobachten, die mit indexierten und langfristigen Mietverträgen Stabilität ins Portfolio bringen.

Immobilien als Sicherheit

Ein wesentlicher Vorteil von Immobilien gegenüber anderen Anlageklassen ist die Möglichkeit der Wertsteigerung durch aktives Management. Während Aktienkurse und Anleiherenditen weitgehend von externen Marktkräften beeinflusst werden, können Immobilieninvestoren den Wert ihrer Objekte gezielt steigern – etwa durch aktives Vermietungsmanagement, Sanierungen oder Umnutzungen. Diese Maßnahmen eröffnen Renditepotenziale, die andere Anlageformen so nicht bieten können.

Der Immobilienzyklus ist zudem durch lange Vorlaufzeiten für Neubauprojekte gekennzeichnet. In Zeiten eingeschränkter Kapitalverfügbarkeit und erhöhter Unsicherheit werden solche Projekte häufig verschoben oder sogar ganz storniert. Dies wirkt sich mittelfristig auf die Verfügbarkeit hochwertiger und moderner Flächen aus, was potenziell zu überproportional steigenden Mieten im Neubausegment führen kann. Besonders bei Büroimmobilien gewinnt die Nutzerattraktivität an Bedeutung, wobei zunehmend ESG-Aspekte (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) eine Rolle spielen. In deutschen Top-Metropolen wurden etwa 10 % der geplanten Neubauprojekte gestoppt.

Obwohl der Markt momentan herausfordernd erscheint, eröffnet diese Phase auch Chancen: Investoren können beispielsweise Objekte in guten Lagen zu attraktiven Konditionen erwerben, während andere Marktteilnehmer noch zögerlich agieren. Es ist zudem wichtig, die langfristige Perspektive im Blick zu behalten. Immobilien sind grundsätzlich langfristige Anlagen. Wer antizyklisch in ausgewählte Immobilien investiert, legt den Grundstein für stabile und nachhaltige Erträge in der Zukunft – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen.