Knappes Angebot, steigende Preise: Laut Experten werden Mieter und Immobilienkäufer auch 2026 mehr Kosten tragen müssen. Ursachen sind mehr Single-Haushalte, eine wachsende Bevölkerung und zu geringer Wohnungsbau. Auch steigende Löhne und Erbschaften können die Ausgaben beeinflussen.

• Mieter und Immobilienkäufer müssen wohl 2026 mit Mehrausgaben von drei bis vier Prozent rechnen.
• Leerstand auf dem Land, umkämpfter Wohnraum in den Städten
• Die Nachfrage nach Immobilien bleibt durch steigende Löhne und Erbschaften hoch

Nach teils deutlichen Preisrückgängen müssen Käufer von Wohnungen und Häusern wieder mehr bezahlen. Die Immobilienpreise ziehen seit Monaten an, und auch Mieter spüren vorerst keine Entlastung: Das Angebot bleibt knapp, während Baukosten und Zinsen steigen. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am IW, rechnet damit, dass die Preise 2026 weiter zulegen – moderater Anstieg von drei bis vier Prozent. Die Wirtschaftskrise dürfte daran nichts ändern. Gründe für steigende Mieten und Kaufpreise sind vielfältig.

Immer mehr Single-Wohnung

Der zunehmende Anteil an Alleinlebenden übt Druck auf den Wohnungsmarkt aus. Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der Bank ING, erklärt, dass der Anteil der Einpersonenhaushalte stetig steigt und der Wohnraumbedarf damit wächst – unabhängig von der Gesamtbevölkerung. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt weiter und liegt aktuell bei 2,0 Personen (1991 rechnerisch 2,3). Gründe sind eine spätere Familiengründung und eine sinkende Geburtenrate. Ein Ende dieses Trends ist nicht abzusehen: Laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung soll der Anteil der Einpersonenhaushalte bis 2045 auf 44 Prozent zunehmen.

Zu wenig Wohnraum in der Stadt

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist gespalten: Laut dem Analyse-Haus Empirica stehen bundesweit rund 1,7 Millionen Wohnungen leer – vor allem auf dem Land – während in größeren Städten die Suche nach Miet- und Kaufraum stark anzieht. Junge Menschen ziehen dorthin wegen guter Jobmöglichkeiten, was die Mieten erhöht: 2025 stiegen die Mietpreise sowohl im Bestand als auch beim Neubau deutschlandweit um rund vier Prozent, in den Großstädten sogar um bis zu acht Prozent (DIW-Studie). Eine Entlastung könnte laut IW-Experte Michael Voigtländer eine Senkung der Grunderwerbsteuer bringen, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Zudem bremsen hohe Kosten für Grundbucheintrag und Notar viele vom Bau oder Kauf ab.

Teures Bauland in Städten

In den Kreisen Görlitz (rund zehn Euro) und Bautzen (rund 32 Euro) sank jedoch der Quadratmeterpreis um jeweils mehr als 40 Prozent. Die größte Steigerung gab es im Kreis Meißen: Dort erhöhte sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis um mehr als 160 Prozent auf rund 112 Euro.

Das Infrastrukturministerium betonte, die Kaufwerte ließen sich nur bedingt für einen zeitlichen Vergleich nutzen, da sie auf jeweils anders gearteten Einzelfällen basierten. Die Ministeriumsantwort weist
keine Gründe für Veränderungen auf. Doch lässt sich klar die hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Regionen Dresden und Leipzig erkennen.

Höhere Bevölkerungszahlen durch Migration

Auch die wachsende Bevölkerung treibt den Wohnraumbedarf weiter an. Zum Jahresende 2024 zählte Deutschland rund 83,6 Millionen Einwohner – etwas mehr als im Vorjahr. Obwohl seit fast zwanzig Jahren eine Schrumpfung prognostiziert wurde, beobachten Experten jetzt das Gegenteil, wie Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der ING, erklärt: „Die deutsche Bevölkerung war noch nie größer als aktuell.“ Haupttreiber sei die Migration: Während Modellrechnungen oft von einer Nettozuwanderung von etwa 200.000 Menschen pro Jahr ausgingen, lag die durchschnittliche Nettozuwanderung der letzten zehn Jahre bei rund 600.000 Personen jährlich. Besonders stark war der Zuzug während der Flüchtlingskrise 2015 und nach dem russischen Angriff auf die Ukraine 2022.

Wohnungsbau stockt

Wegen stockenden Neubauten ist das Wohnungsangebot vor allem in Städten knapp, wodurch Mieten- und Kaufpreise steigen. Prognosen zufolge könnten 2025 rund 235.000 Wohnungen fertiggestellt werden und 2026 nur noch etwa 215.000. Grund dafür sind zuletzt gesunkene Baugenehmigungen. 2024 wurden zudem lediglich rund 252.000 Wohnungen fertig, so wenig wie seit 2015 nicht mehr. Gleichzeitig schätzen Branchenexperten, dass in Deutschland jährlich etwa 320.000 neue Wohnungen benötigt würden. Daher rechnen Fachleute wie Sebastian Dullien (IMK/Hans-Böckler-Stiftung) vorerst nicht mit einer Entspannung am Markt.

Steigende Löhne, hohe Erbschaften

Für eine rege Immobiliennachfrage sprechen auch steigende Löhne. Über zwei Jahre hinweg wachsen die Reallöhne trotz Inflation; im dritten Quartal stiegen sie laut Statistischem Bundesamt um 2,7 Prozent – der bislang stärkste Anstieg dieses Jahres. Hoher Bedarf an seniorengerechten Wohnungen Auch Erbschaften tragen dazu bei, dass sich viele Menschen Immobilien leisten können, selbst teure Objekte. 2024 verzeichneten die Finanzverwaltungen einen Rekord bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Etwa ein Drittel der künftigen Erben in Deutschland rechnet mit einer Erbschaft von 250.000 Euro oder mehr, wie eine Studie der Deutschen Bank zeigt. Michael Neumann, Vorstandschef von Dr. Klein, beobachtet, dass in Ballungszentren viele Käufer mit hohem Eigenkapital auftreten. «Das ist der Beginn der Erbengeneration, den wir gerade sehen.