Zinswende: Was Hauskäufer und Investoren jetzt wissen müssen 

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins gesenkt, was viele potenzielle Hauskäufer hoffen lässt, dass die Immobilienfinanzierung günstiger wird. Experten warnen jedoch vor übermäßigem Optimismus und raten dazu, nicht auf stark fallende Zinsen zu spekulieren.

Der Einfluss der Leitzinssenkung auf Bauzinsen

Die EZB hat den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 4,25 Prozent gesenkt, was eine geldpolitische Wende einleitet. Viele fragen sich nun, ob dies die Bauzinsen senken wird. Experten sind skeptisch. Sie erklären, dass die Finanzmärkte bereits mehrere Zinssenkungen eingepreist haben und daher keine drastischen Veränderungen zu erwarten sind. Tatsächlich sind die Zinsen für Hypothekenkredite seit Oktober letzten Jahres leicht gesunken, von 4,2 Prozent auf 3,7 Prozent. Dies bedeutet für einen Standard-Kredit eine monatliche Ersparnis von etwa 166 Euro.

Allerdings beeinflusst der EZB-Leitzins die Bauzinsen nur indirekt, da diese von den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen abhängen. Diese Anleihen haben sich in den letzten Monaten entspannt, was zu einer leichten Senkung der Bauzinsen führte. Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich die Hypothekenzinsen in naher Zukunft zwischen drei und vier Prozent bewegen werden. Ein weiterer Rückgang der Zinsen ist jedoch unwahrscheinlich, da der zehnjährige Euro-Swap-Satz, ein Referenzzinssatz, in den letzten Tagen aufgrund der gestiegenen Inflation ebenfalls gestiegen ist.

Immobilienpreise und Marktentwicklungen 

Neben den Zinsen ist auch die Entwicklung der Immobilienpreise ein wichtiger Faktor für potenzielle Käufer. Laut Thomas Heiserowski von Europace, einer Finanzierungsplattform, sind die Immobilienpreise nicht weiter gesunken und haben in einigen Segmenten sogar wieder zu steigen begonnen. Dies bedeutet, dass der große Rückgang bei den Immobilienpreisen vorbei ist und es unwahrscheinlich ist, dass die Preise in naher Zukunft weiter fallen werden. Käufer sollten daher nicht auf weitere Preisrückgänge spekulieren.

Die Kombination aus stabilen bis leicht steigenden Immobilienpreisen und anhaltend moderaten Bauzinsen bedeutet, dass die Finanzierungskosten für Immobilienkäufe höher bleiben werden als während der Niedrigzinsphase. Käufer müssen sich entscheiden, ob sie diese Kosten tragen können oder ob sie auf dem Mietmarkt bleiben, wo die Preise weiterhin steigen werden.

Stabilität und Wachstumspotenzial

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland 294.000 neue Wohnungen gebaut, was jedoch weit unter dem Bedarf von etwa 800.000 Einheiten liegt. Die Nachfrage, insbesondere in Städten wie Hamburg, Berlin und München, übersteigt das Angebot bei weitem, was zu einer anhaltenden Wohnungsnot führt. Der Zustrom von Menschen aus dem Ausland verstärkt diesen Bedarf zusätzlich.

Vom Käufer- zum Mietermarkt

Nach der Finanzkrise führten niedrige Zinsen dazu, dass viele Menschen Wohnungen kauften statt mieteten, was die Immobilienpreise in die Höhe trieb. Heute, bei Zinsen von rund vier Prozent für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen, haben sich die Rahmenbedingungen geändert. Viele potenzielle Käufer schrecken vor den hohen Finanzierungskosten zurück und suchen stattdessen Mietwohnungen, was zu einem deutlichen Anstieg der Mietnachfrage führt.

Mietrenditen im Fokus

Während die Kaufpreise für Immobilien bis vor kurzem stark gestiegen sind, haben sie in den letzten Quartalen nachgegeben. Abschläge von zehn bis fünfzehn Prozent sind inzwischen üblich. Diese Entwicklung bietet Chancen für Investoren, die langfristig in vermietete Wohnungen investieren möchten. Trotz höherer Baukosten und politischer Unsicherheiten sind die Kaufpreise in den Randlagen vieler Städte attraktiver geworden, was zu höheren Mietrenditen führt.

Energieeffizienz als Schlüsselfaktor

Beim Kauf bestehender Immobilien ist die Energieeffizienz ein entscheidender Faktor. Schlechte Energiewerte können zu erheblichen Preisabschlägen führen, sowohl beim Kauf als auch bei der Vermietung. In Zeiten steigender Energiepreise bevorzugen viele Mieter energieeffiziente Neubauten gegenüber charmanten, aber kostenintensiven Altbauten.

Langfristige Perspektive

Investoren sollten langfristig planen und nicht auf kurzfristige Preissteigerungen spekulieren. Bei einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren entfällt die Abgeltungssteuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen, was zusätzliche Anreize bietet. Eine konservative Kalkulation und die Fokussierung auf gut gelegene, energieeffiziente Objekte mit stabilen Mieteinnahmen sind Schlüsselstrategien für erfolgreiche Investitionen.

FAZIT:

Trotz der Herausforderungen bietet der deutsche Immobilienmarkt zahlreiche Möglichkeiten für renditestarke Investitionen. Durch sorgfältige Auswahl der Objekte, Fokus auf Energieeffizienz und eine langfristige Anlagestrategie können Investoren auch in einem sich wandelnden Marktumfeld erfolgreich sein. Die Anpassung der Kaufpreise und die steigende Mietnachfrage schaffen eine solide Basis für nachhaltige Gewinne.

Insgesamt bleibt der deutsche Immobilienmarkt attraktiv für Investoren, die die aktuellen Trends nutzen und sich auf gut durchdachte Investments konzentrieren. Die Kombination aus stabilen Mietrenditen, wachsender Nachfrage und langfristigen Steuervorteilen macht Immobilien in Deutschland zu einer vielversprechenden Anlageoption.